PORADY PRAWNE: Kredyt hipoteczny zaciągany w walucie obcej

Inne News Bar News Box

Najważniejszą i zarazem najtrudniejszą decyzją, z którą się mierzymy w zarządzaniu finansami domowymi jest decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. To jeden z rodzajów kredytu bankowego zawarty w formie umowy pisemnej pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą – osobą fizyczną lub prawną. Istotą kredytu hipotecznego jest to, że kredyt ten udzielany jest na cele mieszkaniowe przede wszystkim na: budowę, remont, przebudowę domu, mieszkania lub na zakup domu, mieszkania, a także działki budowlanej.

Jest kredytem długoterminowym, którego spłata zabezpieczona jest hipoteką. Prawnie rzecz ujmując jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, służącym zabezpieczeniu wierzytelności. W przypadku kredytu hipotecznego, hipoteka ustanawiana jest umownie (dobrowolnie) na mocy porozumienia stron. Oznacza to, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, wierzyciel hipoteczny zaspokajany jest przed innymi wierzycielami, którzy nie mieli ustanowionej hipoteki lub ustanowili ją dopiero po wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości. Innymi słowy hipoteka jest trwale związana z nieruchomością, a nie z osobą, która kredyt zaciąga, a sprzedaż w jakiekolwiek formie nie wpłynie na sytuację wierzyciela hipotecznego (banku), który cały czas będzie mógł rościć sobie prawa od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem danej nieruchomości. Dlatego kredyt hipoteczny jest wzajemnie powiązany z przedmiotem zabezpieczenia, a nabywana nieruchomość zazwyczaj stanowi rzeczowe zabezpieczenie spłaty zaciągniętego kredytu.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, przede wszystkim o ten w walucie obcej, powinniśmy zwrócić uwagę na istotne jego elementy z punktu widzenia naszego domowego budżetu między innymi: zmienność oprocentowania, warunki przewalutowania, ryzyko walutowe, zapisy umowy dotyczące możliwości spłaty kredytu w walucie, w której jest zaciągnięty, sposoby spłaty, tj. raty równe lub malejące. Ważnym elementem są także pakiety ubezpieczeń między innymi: ubezpieczenie nieruchomości, na życie, spłata kredytu z powodu poważnego zachorowania czy utraty pracy. Także warto jest dowiedzieć się jakie są warunki i zasady wcześniejszej spłaty. Należy też zwrócić uwagę na koszt kredytu jakim jest prowizja dla banku za jego udzielenie. A w przypadku zaciągania kredytu hipotecznego w walucie obcej w szczególny sposób powinniśmy brać pod uwagę ryzyko walutowe, które zwiększa kwotę spłaty zobowiązań, ze względu na niestabilność notowań kursów walut. W ostatnich latach z powodu wzrostu kursu walut obcych w stosunku do złotego, między innymi fanka szwajcarskiego, kredytobiorcy którzy zaciągnęli kredyty w tej walucie zaczęli mieć poważne problemy ze spłatą rat kredytu, a także zmuszeni byli ponieść dodatkowe wydatki związane z zabezpieczeniem kredytu w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wynikającego z zapisów umów zawartych z bankami udzielającymi im kredytów.

Niejednokrotnie kredytobiorcy nie czytając umów bankowych i zawartych w nich niedozwolonych klauzul między innymi o „zabezpieczeniu kredytu w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego”, nie zdawali sobie sprawy, że zapis ten jest niedozwolony i w rezultacie został uznany jako klauzula abuzywna przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w wyroku z dnia 01 września 2016 roku sygn. akt VI C 1061/15. Najwięcej klauzul abuzywnych występuje w umowach bankowych zawartych przed 2011 rokiem, w których znajdują się zapisy o waloryzacji odwołujące się do kursu danej waluty według tabeli kursowej danego banku. Konsekwencją tego zapisu jest zawyżenie przeliczonej raty kredytu. Oceną tego oraz innych niedozwolonych zapisów umownych zawartych w umowach kredytowych zajął się Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w swoim stanowisku z września 2017 r. znak sprawy: RPZ-644-19/17/AM. potwierdził, że „Postanowienia umowne określające zasady ustalania kursów kupna i sprzedaży waluty CHF, na podstawie których ustalane są odpowiednio kwota kredytu i wysokość rat kapitałowoodsetkowych, spełniają przesłanki uznania ich za niedozwolone postanowienia umowne. Ocena abuzywności tych klauzul winna zostać przy tym dokonana na dzień zawarcia przedmiotowej umowy kredytowej. W konsekwencji, skutkiem uznania kwestionowanych postanowień za niedozwolone jest ich bezskuteczność w stosunku do Pozwanych od momentu zawarcia umowy”. Jak pokazuje życie w przeważającej większości kredytobiorcy zachęcani informacjami, że frank szwajcarski jest walutą stabilną i silną, utwierdzali się w przekonaniu o dobrze podjętej decyzji, bez brania pod uwagę faktu dużego ryzyka walutowego i jego konsekwencji.

Małgorzata Torenc

Prawnik

tel. 507074755